Când te întrebi ce acte îți trebuie pentru a cumpăra un apartament direct de la dezvoltator, răspunsul corect începe cu o separare clară: documentele tale, actele dezvoltatorului și documentația juridică a locuinței. Nu este suficient să ai buletinul și dovada plății. O achiziție sigură presupune verificarea identității părților, a dreptului de proprietate, a situației cadastrale, a autorizațiilor și a condițiilor financiare din contract.
Ca viitor proprietar, trebuie să pregătești actele de stare civilă, documentele cerute de bancă, dacă folosești un credit, și eventual o procură autentică. În paralel, dezvoltatorul trebuie să prezinte acte care confirmă că imobilul a fost construit legal, recepționat, intabulat și poate fi vândut fără probleme. Pentru un apartament modern, contează și documentele tehnice: certificatul energetic, releveul, procesul-verbal de predare și informațiile despre garanții.
Cel mai important este să nu tratezi antecontractul ca pe o simplă rezervare. Verifică termenele, avansul, penalitățile, suprafața finală, locul de parcare, boxa, TVA-ul și condițiile în care primești banii înapoi. Ghidul de mai jos îți arată ce să pregătești, ce să ceri și ce să verifici înainte de semnarea actului final la notar, astfel încât decizia să fie bine documentată și riscurile să rămână controlabile. Fără surprize costisitoare după mutarea în locuință.
Ce acte îți trebuie pentru cumpărarea locuinței de la dezvoltator
Primul document este cartea de identitate valabilă. Notarul va verifica datele personale, domiciliul și capacitatea de a semna. Dacă ești căsătorit, pregătește certificatul de căsătorie și, după caz, convenția matrimonială. Pentru persoanele divorțate sau văduve pot fi necesare documentele care dovedesc schimbarea stării civile.
Dacă achiziția se face împreună cu partenerul sau cu o altă persoană, trebuie stabilite dinainte cotele de proprietate. Nu lăsa această decizie pentru ziua semnării. Cotele influențează drepturile fiecărui cumpărător, contribuția la preț și eventualele operațiuni ulterioare.
Când unul dintre cumpărători nu poate ajunge la notar, este necesară, de regulă, o procură autentică, formulată clar pentru imobilul și operațiunea respectivă. O împuternicire generală poate să nu acopere toate declarațiile cerute în contract. Trimite procura notarului înainte de programare, pentru verificare.
În cazul unui credit ipotecar, dosarul include documentele solicitate de bancă: aprobarea finanțării, contractul de credit, raportul de evaluare, polițele cerute și instrucțiunile de plată. Banca poate solicita și antecontractul, extrasul de carte funciară, documentația cadastrală și actele dezvoltatorului. Confirmă din timp dacă finanțarea acoperă TVA-ul, parcarea, boxa și eventualele diferențe de suprafață.
Pregătește și dovada plăților deja efectuate: ordin de plată, chitanță, factură și extras de cont. Sumele din rezervare sau avans trebuie să apară corect în contractul final. Pentru plăți mari, notarul, banca ori dezvoltatorul poate cere informații privind sursa fondurilor, în cadrul verificărilor legale.
Actele dezvoltatorului și documentele juridice ale apartamentului
Înainte să plătești un avans important, verifică societatea care vinde. Cere certificatul de înregistrare, datele firmei, calitatea reprezentantului și documentul din care rezultă dreptul acestuia de a semna. Denumirea vânzătorului din ofertă, factură, antecontract și contractul final trebuie să fie aceeași sau să existe o explicație juridică verificabilă.
Pentru imobil, solicită actul de proprietate asupra terenului, autorizația de construire, procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, certificatul de atestare a edificării și documentația cadastrală. Apartamentul finalizat trebuie identificat prin număr cadastral și carte funciară individuală, împreună cu cota aferentă din teren și din părțile comune. Construcțiile trebuie executate cu respectarea autorizației, iar înscrierea proprietății se realizează în evidențele de cadastru și carte funciară.
Cere un extras de carte funciară pentru informare înainte de antecontract și recitește-l înainte de plata finală. Verifică proprietarul, suprafața, destinația, ipotecile, interdicțiile, promisiunile notate și eventualele litigii. Pentru contractul autentic, extrasul de carte funciară pentru autentificare este solicitat exclusiv de notar și blochează, pe durata valabilității, alte înscrieri incompatibile cu operațiunea pregătită.
Dezvoltatorul trebuie să prezinte certificatul de atestare fiscală pentru bunul vândut, document care confirmă situația obligațiilor către bugetul local. Codul de procedură fiscală condiționează înstrăinarea clădirilor și terenurilor de prezentarea acestui certificat.
Solicită certificatul de performanță energetică înainte de semnare. Legea obligă proprietarul sau investitorul să pună o copie la dispoziția potențialului cumpărător înaintea contractului și să transmită originalul noului proprietar la vânzare.
Verifică separat locul de parcare și boxa. Acestea pot avea cărți funciare proprii, cote indivize sau simple drepturi de folosință. Contractul trebuie să spună exact ce dobândești, nu doar să trimită la o schiță comercială.
Antecontractul, prețul, TVA-ul și predarea locuinței
Contractul de rezervare nu oferă întotdeauna aceeași protecție ca o promisiune bilaterală bine redactată. În antecontract trebuie să apară identificarea exactă a locuinței, prețul total, avansul, termenul actului final, condițiile de finanțare și situațiile în care acordul încetează. Pentru proiectele în construcție, cere termene realiste și penalități aplicabile ambelor părți.
Suprafața utilă, balconul, terasa, cota de teren și părțile comune trebuie descrise separat. Stabilește ce se întâmplă dacă suprafața finală diferă de cea promisă: ajustarea prețului, limita tolerată și dreptul de retragere. Anexează planul apartamentului, lista finisajelor și specificațiile instalațiilor, deoarece broșura de prezentare nu înlocuiește obligațiile contractuale.
Prețul trebuie defalcat clar: locuință, parcare, boxă, opționale și TVA. La data redactării, cota standard pentru locuințele noi este de 21%. Excepția tranzitorie de 9% se aplică până la 31 iulie 2026 numai dacă sunt îndeplinite cumulativ condițiile legale privind suprafața, valoarea, livrarea, istoricul cumpărătorului și actul cu plată în avans încheiat până la 1 august 2025. Cere dezvoltatorului și notarului confirmarea scrisă a cotei aplicabile tranzacției tale.
La predare, semnează un proces-verbal detaliat. Notează indexurile contoarelor, numărul cheilor, defectele vizibile, termenul de remediere și documentele primite. Testează instalațiile, tâmplăria, scurgerile, prizele și echipamentele incluse. Pentru un apartament modern, cere manualele tehnice, garanțiile, declarațiile de conformitate și datele administratorului ansamblului.
Păstrează contractul autentic, încheierea de intabulare, facturile, dovezile de plată, certificatul energetic, releveul și procesul-verbal de predare. Aceste documente vor fi utile la declararea fiscală, asigurare, revânzare și eventuale reclamații privind execuția.
Un dosar complet înseamnă o cumpărare mai sigură
Pe scurt, dosarul tău trebuie să conțină actele de identitate și stare civilă, documentele de finanțare, procura, dacă este cazul, și dovezile plăților. Dosarul proprietății trebuie să confirme dreptul dezvoltatorului de a vinde, legalitatea construcției, recepția, cadastrul, intabularea, situația fiscală și performanța energetică.
Nu semna până când prețul, TVA-ul, suprafețele, anexele, termenele și garanțiile sunt scrise fără ambiguități. O verificare atentă făcută înainte de avans costă mai puțin decât rezolvarea unei probleme după cumpărare. Cu documentele corecte, sprijinul notarului și, la nevoie, o analiză juridică independentă, poți încheia tranzacția informat, calm și cu încredere în noua ta locuință.
